Un dégât des eaux désigne tout dommage causé par l'action de l'eau dans un logement. Cela peut inclure les fuites de canalisations, les infiltrations par la toiture, les débordements d'appareils sanitaires, ou encore les ruptures de conduites. Ces incidents peuvent entraîner des dommages matériels importants, tant sur le bâti que sur le mobilier.

Humidité, moisissures, fuites : pas toujours un sinistre

Il est essentiel de distinguer un dégât des eaux d'un simple problème d'humidité. Par exemple, la présence de moisissures sur un mur peut résulter d'une mauvaise ventilation plutôt que d'une fuite. Dans ce cas, l'assurance habitation ne prendra généralement pas en charge les travaux de réparations, car il ne s'agit pas d'un sinistre soudain et accidentel.

Ce qui est considéré comme un dégât indemnisable

Pour qu'un dégât des eaux soit indemnisable, il doit résulter d'un événement imprévu et accidentel. Les assurances couvrent généralement les dommages causés par :​

• les fuites ou ruptures de canalisations,
• les débordements d'appareils sanitaires,
• les infiltrations d'eau par la toiture ou les murs,
• les débordements d'égouts.​

Si la fuite provient d'une installation privative, comme une arrivée d'eau ou un appareil sanitaire situé dans le logement, la responsabilité incombe généralement à l'occupant des lieux. Si ce dernier est locataire, il devra prendre en charge les réparations, sauf si la fuite résulte d'un vice de construction ou d'une usure normale, auquel cas le propriétaire peut être tenu responsable.​

Fuite d'eau provenant des parties communes ou de la toiture

Dans un immeuble en copropriété, les parties communes, telles que la toiture ou les colonnes montantes, sont sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires. En cas de fuite d'eau provenant de ces éléments, c'est l'assurance de la copropriété qui interviendra pour les réparations.​

Dégât causé à un logement voisin : responsabilités croisées

Lorsqu'un dégât des eaux affecte un logement voisin, il est crucial de déterminer l'origine de la fuite. Si la responsabilité de l'occupant est engagée, son assurance responsabilité civile prendra en charge les dommages causés au voisin. Dans le cas contraire, c'est l'assurance du voisin qui interviendra, éventuellement en se retournant contre le responsable identifié.​

Au Luxembourg, la souscription d’une assurance habitation n’est pas imposée par la loi, ni pour les locataires, ni pour les propriétaires. Toutefois, elle est fortement recommandée, et dans de nombreux cas, contractuellement exigée. En pratique :

• Un propriétaire occupant souscrira une assurance habitation pour couvrir son bâtiment, ses biens, sa responsabilité civile ou encore les pertes de loyers en cas de sinistre.
• Un propriétaire bailleur pourra également assurer le logement loué, notamment pour la structure et les dommages liés aux parties fixes.
• Un locataire, lui, est généralement tenu par son contrat de bail de souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité locative et les dégâts qu’il pourrait causer au logement ou à des tiers.

L’assurance habitation peut donc être souscrite par l’une ou l’autre partie, mais il est fondamental que chacun se couvre à hauteur de sa responsabilité : le propriétaire pour le bâtiment, le locataire pour les dommages qu’il pourrait occasionner. En cas de sinistre, ne pas être assuré peut exposer à des frais considérables et à des litiges complexes.

La responsabilité du locataire : ce que dit la loi luxembourgeoise

Le locataire est juridiquement tenu de se comporter en « bon père de famille », selon le principe général du droit luxembourgeois. Cela implique qu’il doit :

• maintenir les installations en bon état d’usage,
• éviter toute négligence dans l’utilisation du logement,
• signaler rapidement tout problème au propriétaire (fuite, dégradation, humidité anormale, etc.).

Lorsqu’un dégât des eaux survient à cause d’une mauvaise utilisation, d’un manque d’entretien ou d’un défaut de vigilance, c’est le locataire qui en porte la responsabilité. Cela peut inclure, par exemple, une fuite causée par une machine à laver mal raccordée, ou un débordement laissé sans surveillance.

Il est donc essentiel, pour tout locataire, de bien vérifier les équipements à son entrée dans le logement, de les utiliser correctement, et surtout de souscrire une assurance habitation adaptée, couvrant sa responsabilité civile locative ainsi que ses biens personnels.

La responsabilité du propriétaire : entre obligations d’entretien et devoir de vigilance

Le propriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur, est responsable de la structure du logement ainsi que des installations dites « fixes », telles que les canalisations encastrées, les toitures, les murs, ou les systèmes de chauffage central.

Il doit veiller à ce que le logement soit :

• conforme aux normes de salubrité et de sécurité,
• entretenu régulièrement, notamment pour prévenir tout risque de dégât (ex. : toiture non étanchéifiée, canalisation vétuste),
• réparé rapidement en cas de problème signalé par le locataire ou détecté par lui-même.

Un propriétaire bailleur ne peut pas se dégager de sa responsabilité si un sinistre survient à cause d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Il est donc fortement conseillé qu’il souscrive une assurance habitation spécifique, couvrant non seulement les dégâts matériels, mais aussi sa responsabilité civile en tant que propriétaire.

L'assurance habitation du locataire couvre généralement :​

• les dommages causés au logement loué,
• la responsabilité civile en cas de dommages causés à des tiers,
• les dommages aux biens personnels en cas de sinistre.​

Assurance du propriétaire : protections complémentaires

Le propriétaire peut souscrire une assurance habitation couvrant :​

• Les dommages au bâtiment.
• La responsabilité civile en tant que propriétaire.
• Les pertes de loyers en cas d'inoccupation du logement suite à un sinistre.

Lors de l'entrée et de la sortie du logement, nous vous conseillons de documenter l'état des installations, des murs, des sols et des plafonds. Un état des lieux détaillé vous permettra de prévenir les litiges en cas de sinistre. 

Entretenez régulièrement les installations sanitaires et la toiture

Un entretien régulier des installations sanitaires, des canalisations et de la toiture permet de prévenir les fuites et les infiltrations. Il est recommandé de :

• contrôler les joints de plomberie et les raccords d’appareils électroménagers (lave-linge, lave-vaisselle...),
• vérifier l’état des gouttières et évacuations d’eau,
• faire inspecter la toiture et les fenêtres pour détecter toute infiltration potentielle.

Ces gestes simples peuvent vous éviter des dégâts matériels coûteux et limiter les risques de litige avec l’assurance ou les tiers concernés.

Souscrivez une assurance habitation adaptée à votre statut

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est crucial de choisir une assurance habitation adaptée à votre situation. Assurez-vous que votre contrat couvre :

• les dégâts des eaux et les dommages immatériels éventuels (perte d’usage, relogement temporaire, etc.),
• la responsabilité civile (locative ou propriétaire),
• les recours des voisins et des tiers.

Un bon conseil : discutez avec un courtier qui connaît bien le marché luxembourgeois et pourra adapter votre couverture aux réalités locales.

Un dégât des eaux, même mineur, peut entraîner des réparations coûteuses et des tensions avec les voisins ou le propriétaire. Mieux vaut donc prévenir que guérir.
Locataire ou propriétaire, chacun a des responsabilités bien définies, et il est essentiel de les connaître. Une installation mal entretenue, une fuite ignorée ou une assurance inadaptée peuvent rapidement compliquer la situation.

Prenez le temps de vérifier ce que couvre votre contrat d’assurance habitation en cas de dégât des eaux. Si besoin, faites le point avec votre agent.